邵  昉  

前言

权利人单独转让房屋使用权并不为法律所禁止，转让房屋使用权主要通过签订《房屋使用权转让合同》的方式实现，而该转让行为一般也会得到法律的保护。转让房屋使用权，实际上是合同双方以一定期限内的房屋使用权作为交易标的，转让人在约定期限内将房屋的使用权让渡给受让人，由受让人向转让人支付对价。不难发现，该行为特征与房屋租赁非常相近，故在司法实践中对于《房屋使用权转让合同》的实质通常会被认定为是《房屋租赁合同》。

例如，广东省佛山市禅城区人民法院在春兰与佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案〔案号（2020）粤0604民初14572号〕中认为：涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。

如前所述，房屋使用权的转让行为，其实质通常会被认定为是房屋租赁行为。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。这一点在(2019)鲁民终2789号民事案件中已经体现。

例如，山东省高级人民法院在山东德润科技发展有限公司、德州农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案〔案号(2019)鲁民终2789号〕中认为：经德州市教育局、德州市财政局批复，德州学院以拍卖方式公开转让大学生服务中心的使用权，德润公司于2015年2月5日和德州学院与签订《房屋使用权转让合同》，取得了大学生服务中心的使用权，前述房屋使用权实质上属于房屋租赁权。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。故前述《房屋使用权转让合同》关于五十年使用期限的约定无效，德润公司享有对大学生服务中心的二十年的承租权。

法律之所以规定了租赁期限不得超过二十年，主要也是为了平衡双方当事人的利益。通常，承租人取得租赁物的使用权是以租金的形式支付对价，而租金的标准会因租赁标的物周边的环境变化或市场供需关系变化等外界因素的影响而发生波动，甚至是较大波动。因此，若不对租赁的最长期限加以限制，就可能会出现明显不利于一方当事人的情况，而该种情况也不必然能以情势变更为由依法进行调整。所以这就需要法律对租赁期限作出一个限制，给予双方当事人一个重新调整租赁关系及对价的机会。

综上所述，若双方在转让房屋使用权的过程中，对转让期限的约定超过了20年，则超过部分可能因违法而被认定无效。

《中华人民共和国民法典》民法典实施后，给转让房屋使用权突破二十年的限制提供了法律依据。

我国在《民法典》中创设了一种新的用益物权，即居住权。顾名思义，居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施所享有的占用、使用的权利。该项权利作为一项用益物权，突破了作为债权之租赁权的20年最长期限的限制。当然，这种突破需要满足特定条件。

第一，居住权以居住为目的，故居住权人只能是自然人。

第二，居住权的设立方式要合法，即签订书面居住权合同或通过遗嘱的方式设立。

第三，居住权作为一项用益物权，需向登记机构申请居住权登记并以此为居住权的设立要件。

综上，若受让房屋使用权人为自然人，且以生活居住为目受让房屋使用权的，可以通过设立居住权的方式来突破20年租赁期限的限制。根据《民法典》规定，居住权期限可长至居住权人死亡。此外，《民法典》虽规定了居住权以无偿设立为原则，但允许当事人以约定方式有偿设立，所以不影响房屋所有权人因让渡房屋使用权而收取对价。

需要特别说明的是，居住权是法律创设的一种新的权利，其与房屋使用权在法律上并非同一概念，亦非同一权利。但是，在满足前述条件的情况下，当事人可以通过设定居住权的方式来实现其取得房屋使用权之客观目的。

《中华人民共和国民法典》

第二百四十条  所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第三百六十六条  居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条  设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条  居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条  居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条  居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条  以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

第七百零五条  租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。